Pour acheter en Suisse, vous devez apporter au minimum 20 % de fonds propres sur le prix d'achat. C'est imposé par la FINMA (régulation bancaire). Mais attention : tous les fonds propres ne se valent pas — au moins 10 % doivent provenir de SOURCES HORS 2e pilier (LPP). Voici les règles précises 2026 et les stratégies de constitution de fonds propres.
1. La règle des 20 % — base FINMA
Imposée par la FINMA depuis 2014, la règle des 20 % de fonds propres minimum vise à éviter les surendettement. Pour un bien à CHF 1M, vous devez apporter CHF 200'000. La banque finance les 80 % restants (CHF 800'000) en hypothèque. Cette règle s'applique uniquement à la RÉSIDENCE PRINCIPALE. Pour résidences secondaires : 35-40 % de fonds propres souvent demandés. Pour investissement locatif : 30 % minimum, rendement net exigé.
2. La règle des 10 % hors LPP — la nuance critique
Sur les 20 % de fonds propres, AU MOINS LA MOITIÉ (10 % du prix d'achat) doit provenir de SOURCES HORS 2e PILIER (LPP). Sources éligibles "hors LPP". (1) ÉPARGNE PERSONNELLE (compte courant, épargne, livret). (2) 3a (3e pilier privé). (3) DONATION/HÉRITAGE familial. (4) VENTE D'ACTIFS (actions, immobilier, etc.). Sources NON éligibles à ces 10 % hors LPP. (5) Retrait LPP. (6) Mise en gage LPP. La règle vise à éviter de vider sa LPP retraite intégralement. Pour bien CHF 1M : besoin minimum CHF 100'000 hors LPP + CHF 100'000 (peuvent venir de LPP).
Fonds propres min
20 % du prix
Hors LPP min
10 % du prix
Hypothèque max
80 % du prix
3. Construire ses fonds propres — sources principales
Sources fréquentes pour atteindre les 20 %. (1) ÉPARGNE PERSONNELLE : 5-15 ans d'épargne mensuelle CHF 500-2'000 → CHF 30'000-360'000. (2) 3a CUMULÉ : 10-30 ans de versements max → CHF 75'000-720'000. (3) HÉRITAGE/DONATION : variable. (4) VENTE BIEN PRÉCÉDENT : équivalent au capital net après remboursement hypothèque ancienne. (5) RETRAIT/GAGE LPP : capital LPP accumulé pendant carrière. (6) PRÊT FAMILIAL : possible sous conditions (la banque vérifie la solidité). Combinaison de plusieurs sources généralement nécessaire.
4. Cas pratique : achat à Genève CHF 1,2M
Couple genevois 35 ans, achat appartement CHF 1,2M en 2026. Besoins fonds propres : CHF 240'000 dont CHF 120'000 hors LPP minimum. Stratégie typique. (1) Épargne couple cumulée : CHF 60'000. (2) 3a couple cumulé (10 ans chacun) : CHF 100'000 → CHF 50'000 utilisable. (3) Donation parents : CHF 50'000. (4) Total hors LPP : CHF 160'000 (suffit largement les 120k). (5) Retrait LPP couple : CHF 80'000. (6) Total fonds propres : CHF 240'000. Hypothèque : CHF 960'000 (80 % du prix). Mensualité hypothèque (taux 2,2 % + amortissement) : ~CHF 4'500/mois.
5. La règle des 33 % — charges supportables
Au-delà des 20 % de fonds propres, la banque vérifie que vos CHARGES totales ne dépassent pas 33 % de votre REVENU BRUT annuel. Charges = intérêts hypothécaires (calculés à 5 % théoriques pour stress test, pas le taux réel) + amortissement + entretien (1 % de la valeur du bien). Pour CHF 1M, charges théoriques : CHF 50'000 intérêts + CHF 13'000 amortissement + CHF 10'000 entretien = CHF 73'000/an. Revenu brut nécessaire : 73'000 / 0,33 = CHF 221'000/an minimum. Sans ce revenu, banque refuse même avec 20 % fonds propres. C'est la règle qui élimine 60 % des candidats achat à Genève/Lausanne en 2026.
6. Comment augmenter ses fonds propres
Stratégies pour accumuler plus rapidement. (1) MAXER 3A annuellement (CHF 7'258 chacun pour couples). Dans 10 ans : CHF 145'160 cumulés couple + intérêts. (2) ÉPARGNE BUDGÉTAIRE FORCÉE : virement automatique mensuel sur compte épargne. (3) BONUS ANNUEL alloué intégralement à l'épargne achat. (4) FONDS DE PRÉVOYANCE familiaux (épargne enfants, transmission anticipée). (5) ACCEPTATION D'UN BIEN MOINS CHER au lieu d'attendre. (6) ATTENDRE 5-10 ans pour accumuler. La règle Polia : ne pas acheter trop vite si fonds propres juste à la limite — la sécurité financière prime.
7. Cas où c'est impossible
Réalité Suisse romande 2026. À Genève (prix moyen CHF 1,5-2M pour T4), couple jeune sans héritage a souvent du mal. À Lausanne (CHF 1,1-1,5M), c'est tendu pour 1ère acquisition. À La Chaux-de-Fonds, Sion, Delémont (CHF 600k-900k), beaucoup plus accessible. SOLUTIONS pour ceux qui n'arrivent pas. (1) Prêt familial structuré. (2) Achat en zone moins chère. (3) Achat avec colocation (couple + ami). (4) Coopérative d'habitation (modèle alternatif). (5) Patience (5-10 ans d'épargne supplémentaire). Polia accompagne dans l'audit immobilier gratuit pour identifier la meilleure stratégie.
Polia est un comparateur indépendant suisse, sans démarchage commercial. Toutes nos analyses s'appuient sur des sources officielles (OFSP, OFAS, FINMA, BNS, fedlex.admin.ch) et sont mises à jour mensuellement par notre équipe éditoriale.
Polia couvre toute la Suisse romande
Que vous habitiez à Genève, Lausanne, Sion, Fribourg, Neuchâtel, Delémont, La Chaux-de-Fonds ou dans n'importe quelle autre commune de Suisse, nos comparateurs sont mis à jour quotidiennement avec les primes officielles de votre canton.
Une question précise sur votre situation ?
Posez-la directement à Jeremy IA (réponse en 2 sec, 6 langues) ou demandez un audit gratuit avec un humain (30 min, en visio ou à domicile).