Le rendement réel : 2,5 à 4,5% net en 2026
Le rendement brut affiché par les agents (loyer × 12 / prix d'achat) tourne autour de 4-5% en moyenne suisse. Mais une fois les charges réelles déduites — entretien (1% du prix par an), provisions de rénovation (0,5%), gestion (5-7% des loyers si déléguée), assurances bâtiment, taxes communales, vacance locative (1 à 2 mois sur 5 ans) — le rendement net descend à 2,5-3,5% en grandes villes (Genève, Lausanne, Zurich) et 3,5-4,5% en agglomérations secondaires (Fribourg, Lucerne, Saint-Gall). À comparer aux 1,8-2,3% d'un compte épargne et aux 6-7% historiques d'un ETF actions diversifié.
La fiscalité spécifique : valeur locative imposable
La Suisse impose un revenu fictif sur les biens occupés par leur propriétaire (Eigenmietwert / valeur locative), généralement 60-70% du loyer théorique de marché. Pour un bien locatif que vous louez à un tiers, c'est différent : vous imposez les loyers réellement encaissés. Vous déduisez en revanche les intérêts hypothécaires (entièrement), les frais d'entretien réels (option : forfait 10-20%), les provisions de rénovation, et les frais de gestion. Net imposable typique : 30-50% des loyers bruts, ce qui rend l'investissement intéressant à taux marginal élevé. Un projet d'abolition de la valeur locative est en discussion fédérale, à suivre.
Le financement : 75% LTV maximum, double amortissement
Pour un bien locatif (rendement), les banques sont plus restrictives que pour la résidence principale. LTV typiquement plafonné à 75% (vs 80% en résidence principale). Vous devez apporter au moins 25% de fonds propres (dont au minimum 10% en "hors 2e pilier" — épargne, 3a, donation), et la banque exigera un rendement net suffisant pour couvrir les charges théoriques. La 1ère hypothèque (66%) est non amortissable mais doit l'être en pratique sur 15 ans pour conserver la couverture LFP. Calcul : sur CHF 1'000'000 de bien, prévoyez CHF 250'000 de fonds propres minimum.
Cas chiffré : appartement 4,5 pièces à Lausanne
Bien : 90 m² à Lausanne, prix CHF 950'000. Loyer mensuel : CHF 2'750 (rendement brut 3,47%). Financement : CHF 712'500 d'hypothèque à 1,8% mixed (intérêts CHF 12'825/an), amortissement CHF 9'500/an. Charges : entretien CHF 9'500, provisions CHF 4'750, gestion CHF 1'980, assurances CHF 1'200, vacance CHF 1'375. Total charges : CHF 41'130. Loyer annuel CHF 33'000 - charges + amortissement constructeur de capital. Cash-flow net après amortissement : ~CHF -8'000/an au début. Mais valorisation potentielle 2-3%/an du bien, donc ROI réel sur fonds propres ~5-7% à 10 ans en cas marché stable.
