Le timing : 6-12 mois avant échéance
Pour un fixe arrivant à échéance, démarrez les comparaisons 6 à 12 mois avant. Vous pouvez signer un nouveau contrat avec une banque concurrente plusieurs mois avant la libération effective des fonds — la nouvelle banque attendra l'échéance pour transférer. Cela vous évite de subir le taux de votre banque actuelle qui sera quasi-systématiquement supérieur à ce que vous trouverez ailleurs. La majorité des banques offrent un 'taux garanti' de 3 à 6 mois pendant cette période de transition.
Sortie anticipée : les frais
Sortir d'un fixe avant échéance coûte la 'pénalité de remboursement anticipé' = différence entre votre taux et le taux marché actuel × montant restant × durée restante. Si les taux ont baissé depuis votre signature, c'est très cher (parfois 5-10% du capital restant). Si les taux ont monté, c'est gratuit voire avantageux. Calcul-clé : sur un fixe 10 ans signé à 1,5% restant 5 ans, avec marché à 2,3%, la pénalité est nulle. À l'inverse, à 0,8% restant, c'est CHF 30'000+ sur CHF 800'000.
Le SARON : flexibilité totale
Avec un SARON 3 mois, vous pouvez résilier à chaque trimestre sans pénalité. Cela vous donne une flexibilité énorme pour basculer en fixe si les taux baissent ou pour changer de banque si vous trouvez une marge plus compétitive. La marge bancaire ajoutée au SARON varie fortement d'un établissement à l'autre : les banques en ligne et certaines caisses cantonales sont généralement plus agressives que les grandes banques nationales. Sur une hypothèque importante, cet écart de marge se chiffre en milliers de francs par an — d'où l'intérêt de comparer.
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