La règle 20% / 10% cash
Pour acheter votre résidence principale en Suisse, les banques exigent au minimum 20% de fonds propres. Important : 10% du prix d'achat doit provenir de sources autres que le 2e pilier (LPP) — soit cash, 3a, donation, héritage, vente de biens, dépôt-épargne. Sur un bien à CHF 800'000, c'est CHF 160'000 de fonds propres dont CHF 80'000 obligatoirement hors LPP. Pour un bien locatif (investissement), le minimum est 25% sans contrainte cash.
Sources possibles de fonds propres
Cash et compte épargne (idéal). 3e pilier 3a (retrait anticipé pour propriété principale, imposable au taux préférentiel). 2e pilier LPP (retrait ou mise en gage — rappel : pas pour les 10% obligatoires en cash). Donation parentale (acceptée par toutes les banques, à formaliser au notaire). Héritage. Vente d'un bien existant. Pour un couple, les fonds des deux partenaires se cumulent.
La capacité financière (33%)
En plus des fonds propres, les banques calculent la 'tragbarkeit' (capacité financière) : intérêts théoriques à 5% + amortissement jusqu'à 65% LTV + entretien (1% du bien) ne doivent pas dépasser 33% de votre revenu brut annuel. Sur CHF 800'000 : intérêts théoriques CHF 32'000, amortissement CHF 12'000/an, entretien CHF 8'000 = CHF 52'000/an. Revenu brut requis ~CHF 158'000/an. C'est ce calcul qui bloque la majorité des acheteurs, plus que les fonds propres.
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